Стандарт профессиональной деятельности

СТАНДАРТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

«Услуги агентов по операциям с недвижимостью. Требования к предоставлению услуг агентами по операциям с недвижимостью»

1. Область применения

Настоящий стандарт регламентирует состав и надлежащее качество услуг физическим и юридическим лицам, предоставляемых Агентами по операциям с недвижимостью при осуществлении предпринимательской или профессиональной деятельности на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Настоящий стандарт разработан НП «Объединение агентств недвижимости» и является обязательным для выполнения всеми членами НП «Объединение агентств недвижимости» и их сотрудниками. Стандарт соответствует правилам деловой этики, призван устранять или уменьшать конфликт интересов клиентов, членов НП «Объединение агентств недвижимости» и их сотрудников. Настоящий стандарт подлежит развитию и усовершенствованию с учетом дальнейшего развития рынка недвижимости и новых требований законодательства. Все члены НП «Объединение агентств недвижимости» и их сотрудники имеют право вносить предложения по развитию и дальнейшему совершенствованию стандартов профессиональной деятельности.

2. Общие положения. Термины и определения

Агент по операциям с недвижимостью – субъект предпринимательской или профессиональной деятельности, выступающий в роли агента в сделках с личной недвижимостью, либо недвижимостью как формой активов (собственностью) юридического лица, в качестве прямого представителя клиента, либо в качестве посредника (далее – Агент).

Субъект предпринимательской деятельности индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке на территории Российской Федерации и осуществляющее определяемую в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации предпринимательскую деятельность – член НП «Объединение агентств недвижимости».

Субъект профессиональной деятельности – физическое лицо, осуществляющее профессиональную деятельность в качестве сотрудника субъекта предпринимательской деятельности – члена НП «Объединение агентств недвижимости».

Агентство недвижимости – субъект предпринимательской деятельности, осуществляющий деятельность Агентств по операциям с недвижимым имуществом (ОКВЭД 70.31), имеющий в качестве сотрудников – Агентов по операциям с недвижимостью (далее – Агентство).

Клиент – физическое либо юридическое лицо, заинтересованное в получении и использовании услуг Агента на основании заключенного с Агентом/Агентством договора.

Продавец – физическое или юридическое лицо, уступающее права на объект недвижимости (продавец, арендодатель, наймодатель).

Покупатель/Приобретатель – физическое или юридическое лицо, заинтересованное в приобретении (возникновении и регистрации) прав на объект недвижимости (покупатель, арендатор, наниматель).

Объект недвижимости – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенные строительством.

Сделка – действия, направленные на изменение субъекта права собственности или пользования на Объект недвижимости, включающие в себя взаиморасчеты, заключение договора купли-продажи, аренды, мены, дарения Объекта и его государственную регистрацию.

Участники сделки – лица, отчуждающие, приобретающие или изменяющие права на Объект в связи со сделкой.

Контрагент – одна из сторон сделки (правообладатель, приобретатель или их представитель), в переговорах с которой Агент/Агентство представляет интересы своего Клиента.

Альтернативная (встречная) сделка – сделка по приобретению Продавцом недвижимого имущества, одновременное совершение которой, является обязательным условием Продавца при отчуждении прав на недвижимое имущество.

Расселение – сделка, в которой условием отчуждения недвижимости является подбор более одного объекта (альтернативного жилья) для продавцов расселяемого Объекта недвижимости.

Эксклюзив, эксклюзивный договор – договор, определяющий статус Агента/Агентства, ограниченный сроком действия, по которому клиент принимает на себя обязательство не наделять другого Агента представительским статусом на тот же объект и отказывается в пользу Агента от самостоятельной уступки/приобретения прав на объект.

Деятельность Агента по операциям с недвижимостью включает в себя:

– консультации в сфере приобретения или отчуждения прав на недвижимое имущество;

– проведение маркетинговых исследований и рекламной компании объектов недвижимости;

– поиск объектов недвижимости, соответствующих требованиям Клиента;

– заказ и получение документов по поручению Клиента, необходимых для возникновения и регистрации прав собственности на объекты недвижимости;

– подготовка и организация просмотров объектов недвижимости;

– налаживание контактов и организация переговоров между потенциальными участниками Сделок с объектами недвижимости;

– подбор объектов недвижимости при отчуждении объектов недвижимости с условием проведения Альтернативной сделки;

– сопровождение Сделок с использованием ипотечных кредитов и средств социальных выплат по федеральным и региональным жилищным программам;

– содействие в заключении гражданско-правовых договоров, влекущих возникновение (прекращение) прав пользования/собственности на объекты недвижимости;

– сопровождение регистрации прав на объекты недвижимости;

– консультации по налогообложению в сфере недвижимости и при сделках с объектами недвижимости;

– консультации и разработка мероприятий по повышению ликвидности, улучшению инвестиционной привлекательности и увеличению стоимости объектов недвижимости.

3. Требования к квалификации и обучению Агентов по операциям с недвижимостью

Деятельность Агентов по операциям с недвижимостью в силу своей специфики требует гражданской ответственности, высокого профессионализма, глубоких знаний в различных областях законодательства и практического применения законодательства в сфере недвижимости.

3.1. Квалификационные требования к Агенту по операциям с недвижимостью

Агент должен соответствовать следующим требованиям:

– иметь базовое среднее специальное или высшее образование;

– иметь дополнительное образование по специальности Агент;

– иметь опыт профессиональной деятельности в качестве сотрудника субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющего деятельность Агентства – члена НП «Объединение агентств недвижимости» – не менее 12 месяцев;

– периодически проходить квалификационную аттестацию.

3.2. Основные требования к знаниям и обучению Агентов по операциям с недвижимостью

Агент должен обладать обстоятельными знаниями в следующих областях:

3.2.1. Законодательство РФ в сфере недвижимости:

– Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ;

– законы РФ, регулирующие отношения в сфере недвижимости;

– законодательство Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сфере недвижимости.

3.2.2. Государственные и коммерческие организации в сфере недвижимости. Основные функции. Порядок взаимодействия:

– Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии;

– организации, осуществляющие техническую инвентаризацию и учет объектов недвижимости;

– органы, осуществляющие регистрацию по месту пребывания граждан;

– нотариусы, нотариальная палата;

– кадастровые инженеры;

– оценочные компании;

– банки и другие финансовые организации.

3.2.3. Особенности рынка недвижимости региона:

– основные финансово-экономические термины и определения, относящиеся к рынку недвижимости;

– экономическая и политическая ситуация применительно к рынку недвижимости;

– спрос и предложение на рынке недвижимости;

– федеральные и региональные жилищные программы;

– банковские финансовые и кредитные программы, относящиеся к недвижимости;

– особенности инвестиций в недвижимость региона.

3.2.4. Договорная база при сделках с недвижимостью:

– способность составить предварительный договор либо содействовать в его составлении;

– оценка договоров с точки зрения правовых последствий заключения договора для сторон договора.

3.2.5. Особенности финансового сопровождения сделок с недвижимостью:

– специфика расчетов между сторонами сделок с различными объектами недвижимости;

– услуги банков и расчетных центров, предоставляемые для организации расчетов;

– налоги и сборы при сделках с недвижимым имуществом.

3.2.6. Стоимость владения недвижимостью, обязанности и права собственника:

– налоги и сборы с собственников недвижимого имущества;

– расходы по содержанию недвижимого имущества (коммунальные платежи и т. д.);

– различные виды страхования недвижимости.

3.2.7. Основы оценки стоимости объектов недвижимости:

– методы оценки;

– методы сбора и анализа информации об объекте недвижимости, определяющей стоимость объекта.

3.2.8. Строительство и архитектура:

– базовая терминология в строительстве и архитектуре, структурные элементы зданий и сооружений;

– термины и определения в городских и сельских планах застройки, юридическое и практическое значение городских и сельских планов застройки;

– принципы строительства, капитального ремонта объектов недвижимости;

– знание чертежей и спецификаций зданий и помещений, кадастровых и топографических планов и карт.

3.2.9. Навыки общения и знание технологии продаж:

– владение техникой непосредственной и письменной презентации объектов недвижимости;

– способность понять нужды клиента, применить искусство убеждения;

– опыт в разрешении конфликта интересов клиентов, умение нахождения компромиссных решений.

3.3. Дальнейший профессиональный рост и подтверждение квалификации;

– Агент должен постоянно совершенствовать свои профессиональные навыки и знания;

– Агент должен участвовать и поощрять участие своих сотрудников в профессиональных обучающих мероприятиях, семинарах и курсах.

4. Порядок оказания услуг Агентами по операциям с недвижимостью

4.1. При обращении Клиента, заинтересованного в оказании услуг Агентом, Агент обязан:

4.1.1. Предоставить информацию о составе и содержании услуг, предоставляемых Агентом.

4.1.2. Предоставить информацию о стоимости услуг Агента, о порядке определения стоимости услуг, разъяснить порядок оплаты услуг Агента.

4.1.3. Проконсультировать о возможности и процедуре оказания услуг в соответствии потребностями Клиента.

4.1.4. Предъявить образцы договоров на оказание услуг.

4.1.5. Предъявить свидетельства и сертификаты, подтверждающие принадлежность к профессиональному объединению, работающему в соответствии с настоящим Стандартом профессиональной деятельности.

4.2. Основанием для оказания услуг Агентом является Договор с Клиентом, заключенный в письменной форме. Сторонами Договора выступают, с одной стороны, Агент или Агентство в соответствии с регламентом, принятом в Агентстве, сотрудником которого является Агент, с другой стороны, Клиент или его представитель.

4.3. Агент предоставляет Клиенту объективную и полную информацию и анализ сложившихся цен на рынке недвижимости региона,

4.4. По вопросам, требующим специальных знаний и выходящим за рамки деятельности Агента по операциям с недвижимостью и его компетенции, Агент должен рекомендовать Клиенту обратиться за консультацией к соответствующим специалистам.

4.5. Агент не должен проводить рекламную компанию объекта недвижимости без договорных отношений с Клиентом – правообладателем или его доверенным лицом.

4.6. В целях эффективности оказания услуг Агент должен разъяснить Клиенту преимущества предоставления эксклюзивных прав Агенту на представление интересов Клиента при проведении операций с недвижимым имуществом.

4.7. Агент обязан разъяснять Клиенту его права и обязанности при совершении сделки с недвижимым имуществом, своевременно информировать о ходе сделки, о ситуациях которые могут повлиять на правовые последствия сделки.

4.8. Агент должен обеспечить конфиденциальность оказания услуг и сохранность документов Клиента и их возврат в случае прекращения договорных отношений.

4.9. При передаче Клиентом Агенту ключей от объекта и /или правоустанавливающих документов, Агент обязан заключить письменное соглашение, составить опись передаваемого имущества, акт приема – передачи и обеспечить сохранность передаваемого имущества.

4.10. Порядок оказания услуг при проведении сделки с объектом недвижимости (далее – объект).

4.10.1. Организация просмотров Объектов недвижимости.

При оказании услуг Клиенту, уступающему права на объект, Агент обязан:

– изучить правоустанавливающие документы на объект;

– произвести осмотр объекта;

– разработать и предложить Клиенту провести мероприятия по повышению привлекательности Объекта;

– организовать рекламную компанию объекта;

– организовывать просмотры объекта, сопровождать Клиента при показах.

При оказании услуг Клиенту-правоприобретателю Агент обязан:

– осуществлять подбор объекта в соответствии с требованиями Клиента, используя все доступные источники информации,

– получить предварительную информацию об объекте: технические характеристики, наличие правоустанавливающих документов, условия отчуждения,

– организовывать осмотр объекта, сопровождать Клиента при просмотре;

– при выявлении недостатков объекта, влияющих на его потребительские качества информировать Клиента.

4.10.2. Организация переговоров между сторонами сделки с объектом недвижимости.

В случае принятия Клиентом предварительного решения о проведении сделки с объектом недвижимости, Агент обеспечивает проведение переговоров между сторонами предполагаемой сделки. Согласие по существенным условиям предполагаемой сделки, достигнутое между Клиентом и контрагентом путем переговоров с участием Агента, оформляется соглашением о порядке проведения сделки (предварительным договором) в письменном виде и должно отражать следующие существенные условия:

– реквизиты и адреса сторон намеренных осуществить сделку с объектом (или представителей сторон);

– адрес объекта и его основные характеристики;

– цена сделки, порядок расчетов между сторонами при осуществлении cделки;

– условия и сроки передачи прав на объект недвижимости, предполагаемый срок заключения основного договора между сторонами;

– обязательства собственника объекта недвижимости передать объект свободным прав на объект со стороны третьих лиц и задолженностей;

– сроки и порядок передачи объекта недвижимости;

– ответственность сторон, способ обеспечения исполнения обязательств и определение обстоятельств непреодолимой силы;

– условия расторжения и продления соглашения.

4.10.3. Организация и сопровождение сделки с объектом недвижимости

При подготовке и сопровождении сделки с недвижимостью Агент обязан:

– проинформировать стороны сделки о составе документов, которые возможно и необходимо получить для проведения сделки, при наличии доверенности – заказать и получить соответствующие документы;

– проинформировать стороны сделки о возможных способах взаиморасчетов по сделке, разработать и предложить наиболее оптимальную и безопасную схему расчетов;

– организовать подписание сторонами документов по сделке, согласовать порядок действий сторон, присутствовать при подписании документов, при необходимости участвовать в разрешении конфликта интересов сторон;

– в случае, если сделка подлежит государственной регистрации, разъяснить сторонам сделки порядок регистрации, при получении соответствующих доверенностей, организовать подачу и получение документов после государственной регистрации;

– организовать прием-передачу объекта недвижимости с подписанием акта приема-передачи и других необходимых документов.

4.11. При отказе Клиента от выполнения рекомендаций Агента по организации и проведению сделки с объектом недвижимости, вследствие чего могут быть нарушены права сторон сделки, Агент вправе потребовать от Клиента письменного заявления с подтверждением своих намерений не выполнять рекомендации Агента.

5. Требования к договору на оказание услуг Агентами по операциям с недвижимостью

При осуществлении профессиональной деятельности Агент должен заключить с Клиентом письменный договор на оказание услуг при совершении сделок с недвижимым имуществом, соответствующий требованиям Законодательства Российской Федерации и настоящего Стандарта профессиональной деятельности. Агент вправе использовать различные типы договоров, предусмотренные Гражданским Кодексом РФ.

5.1. В договоре отражаются существенные условия оказания услуг. Договор должен содержать как минимум следующую информацию:

5.1.1. Стороны договора, юридические адреса и реквизиты сторон.

5.1.2. Предмет договора, перечень оказываемых услуг по договору

5.1.3. Цена услуг Агента или порядок ее определения и порядок расчетов между Агентом и Клиентом.

5.1.4. Обязанности Агента.

5.1.5. Обязанности Клиента.

5.1.6. Факт эксклюзивности договора и требования, которые должен выполнять Клиент в связи с эксклюзивностью договора.

5.1.7. Срок действия договора, условия вступления в силу и процедура продления.

5.1.8. Условия прекращения действия и расторжения договора.

5.1.9. Ответственность сторон за невыполнение условий договора, порядок и сроки возмещения расходов сторон.

5.1.10. Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажорные обстоятельства), при которых ответственность сторон не наступает.

5.1.11. Порядок разрешения споров, описание процедуры разрешения споров сторонами Договора.

5.2. До подписания Договора на оказание услуг Агент обязан ознакомить Клиента с проектом Договора, разъяснить его условия, порядок его выполнения и правовые последствия.

5.3. При наличии дополнительных расходов Клиента при оказании услуг Агентом (оплаты госпошлин, налогов и сборов, услуг сторонних организаций), данное условие необходимо отразить в договоре.

5.4. Договор не должен содержать норм и требований, приводящих к нарушению прав одной из сторон.

5.5. Документом, свидетельствующим о полном завершении работ по Договору оказания услуг, является двусторонний акт, подписанный Клиентом и Агентом после выполнения сторонами всех обязательств по Договору.